七成房企5折甩賣高檔酒店 但難有接盤

繼高端白酒、餐飲等被拉下神壇后，高檔酒店也挺不住了。

　　《金證券》記者了解到，中國(guó)酒店產(chǎn)權(quán)資訊第一平臺(tái)“酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)”上線以來(lái)8個(gè)月有余，網(wǎng)站受托酒店資產(chǎn)從400億飆升至2000億，大多為高星級(jí)酒店，出售方七成來(lái)自房地產(chǎn)公司，其中不乏知名全國(guó)性地產(chǎn)商。更有消息稱，滬上的高端酒店幾乎接近“全城出售”。事情真相究竟如何？

　　高檔酒店5折甩賣

　　在酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)上，《金證券》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2014年年底，平臺(tái)上總計(jì)有186家酒店掛牌出售。分地域看，北京（樓盤）達(dá)到36家，其中31家是三星級(jí)及以上酒店；排在第二的上海（樓盤）達(dá)28家，其中三星及以上酒店有23家；緊隨其后的浙江有22家，其中三星及以上酒店占90.90%；川渝地區(qū)18家，其中三星及以上酒店有16家；而酒店業(yè)向來(lái)發(fā)達(dá)的廣東排名第五，共15家，其中三星及以上酒店有12家；江蘇的出售量有7家，全部是三星及以上酒店。

　　據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)方面透露，目前掛在他們網(wǎng)上等待出售的高星級(jí)酒店只是“一部分”，還有很多并沒(méi)有掛在網(wǎng)上，因?yàn)橛行┚频赀€在營(yíng)業(yè)中，有的業(yè)主方要求保密，還有的酒店在其他資產(chǎn)出售平臺(tái)上轉(zhuǎn)讓。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，出售方七成來(lái)自房地產(chǎn)公司，不少還是知名全國(guó)性地產(chǎn)商，“不方便透露賣家具體信息，我們有保密協(xié)議，畢竟圈子就這么大。”

　　從價(jià)格來(lái)看，《金證券》記者統(tǒng)計(jì)行業(yè)報(bào)告以及網(wǎng)站平臺(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京高星級(jí)酒店出售均價(jià)為97741.94萬(wàn)元/家，經(jīng)濟(jì)型及精品型酒店每家均價(jià)在30400萬(wàn)元/家，上海高星級(jí)酒店出售均價(jià)為81156.25萬(wàn)元/家，經(jīng)濟(jì)型及精品型酒店為50250萬(wàn)元/家。

　　一線城市的核心區(qū)酒店出售單位價(jià)格通常在30000-50000元/平方米左右，其中30000元/平方米左右較為普遍，二線城市10000-20000元/平方米左右較為普遍。

　　盡管單價(jià)并不昂貴，但酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)方面對(duì)《金證券》記者透露，高星級(jí)酒店的出售成功比例非常低。酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)從去年3月開(kāi)始運(yùn)營(yíng)至今，掛牌酒店在一線城市的物業(yè)成交率不足1%。

　　“即便出售成功，部分酒店的成交價(jià)格已經(jīng)跌到5折?！本频戤a(chǎn)權(quán)網(wǎng)負(fù)責(zé)人告訴《金證券》記者，像無(wú)錫（樓盤）某知名高端酒店，掛牌價(jià)格為18億元人民幣，最終成交價(jià)僅為8.6億元，低于5折。再比如，上海洲際旗下某高端酒店掛牌價(jià)格為12億元，一度傳言以6.5億元成交，但在實(shí)際操作過(guò)程中因?yàn)闃I(yè)主糾紛而擱淺。

　　開(kāi)元旅業(yè)董事長(zhǎng)陳妙林曾在接受媒體采訪時(shí)公開(kāi)表示，“開(kāi)元集團(tuán)在2015年將不再新建五星級(jí)酒店，當(dāng)下建五星級(jí)酒店不如購(gòu)買五星級(jí)酒店資產(chǎn)，5折價(jià)就可以買到?！?/p>

　　一邊過(guò)剩一邊興建

　　高檔酒店為什么紛紛出手，尋找買主？

　　中投顧問(wèn)酒店餐飲行業(yè)研究員嚴(yán)明航對(duì)《金證券》記者分析說(shuō)，一線城市和次一線城市的酒店市場(chǎng)供求矛盾較為嚴(yán)重，這些城市的酒店數(shù)量、尤其是高星級(jí)酒店較多，受到經(jīng)濟(jì)增速下滑，以及“三公消費(fèi)”等因素的影響，市場(chǎng)對(duì)它們的需求量驟減。部分產(chǎn)權(quán)提前變現(xiàn)，可以避免市場(chǎng)波動(dòng)的影響。

　　酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)負(fù)責(zé)人承認(rèn)，2013年以后，高星級(jí)酒店普遍經(jīng)營(yíng)艱難，導(dǎo)致很多酒店無(wú)法自給自足。再者，“酒店的盈利并不一定來(lái)自經(jīng)營(yíng)本身，而在于未來(lái)資產(chǎn)升值的收益。”目前市場(chǎng)中高端酒店嚴(yán)重飽和，對(duì)未來(lái)酒店資產(chǎn)前景看空者不少，出售成了收回投資的最好方法。

　　上市公司方面，ST新都擬將借殼給華圖教育，主營(yíng)業(yè)務(wù)由酒店服務(wù)轉(zhuǎn)向教育培訓(xùn)，公司人員不愿解釋原因。而華天酒店(000428,股吧)、首旅酒店(600258,股吧)方面，亦諱莫如深。

　　城里的人想出去，城外的卻急著進(jìn)來(lái)。據(jù)酒店分享平臺(tái)“美棧旅行”4月份發(fā)布的信息顯示，未來(lái)幾年上海將有22家高端酒店相繼開(kāi)業(yè)，“各家酒店都使出渾身解數(shù)來(lái)爭(zhēng)奇斗艷，一場(chǎng)激烈的大戰(zhàn)不可避免?！倍鴵?jù)媒體報(bào)道，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)五年內(nèi)，杭州（樓盤）將有近10家高端酒店相繼開(kāi)業(yè)。

　　酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)負(fù)責(zé)人對(duì)《金證券》記者坦言，這和一些地方政府的政策密不可分。比如某些城市在出售土地時(shí)會(huì)有明確要求，必須配套高星級(jí)酒店項(xiàng)目。

　　高端酒店興建熱不減的背后，還有房企的“變相求生”。據(jù)了解，目前很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款比例多在30%左右，有些地區(qū)已禁止向房企放貸。而酒店作為抵押貸款的抵押物，基本上可獲得40%左右的抵押貸款，高端酒店估價(jià)會(huì)更高些。如此一來(lái)，高端酒店成了房企解決融資的重要籌碼。

　　資本試水租賃吃香

　　事實(shí)上，現(xiàn)階段興建高端酒店，往往成了“燙手山芋”。長(zhǎng)沙（樓盤）曾經(jīng)有計(jì)劃在2012年之后的5年，進(jìn)駐近20家高星級(jí)酒店，但由于利空政策與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，項(xiàng)目停滯在引進(jìn)階段。

　　著名旅游經(jīng)濟(jì)和管理專家魏小安曾發(fā)布過(guò)一個(gè)有關(guān)五星級(jí)酒店與城市容量的運(yùn)算理論，即建立一個(gè)五星級(jí)酒店要有1400個(gè)中小企業(yè)為依托。而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前長(zhǎng)沙處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)的五星標(biāo)準(zhǔn)酒店在25家左右，如果五年內(nèi)五星酒店數(shù)量增加近一倍，就要求依托70000家中小企業(yè)。根據(jù)長(zhǎng)沙市工信委的數(shù)據(jù)，目前長(zhǎng)沙的中小型企業(yè)大約僅有30000家左右，5年之內(nèi)這一數(shù)字不可能翻倍，因此高星級(jí)酒店引進(jìn)計(jì)劃只能擱置。

　　采訪中《金證券》記者了解到，目前酒店資產(chǎn)“抄底者”中，酒店集團(tuán)占40%，金融機(jī)構(gòu)占20%，傳統(tǒng)行業(yè)及其他占到40%?！澳壳皞鹘y(tǒng)企業(yè)生產(chǎn)低迷、轉(zhuǎn)型艱難，持有相對(duì)保值的資產(chǎn)不失為一個(gè)辦法?！本频戤a(chǎn)權(quán)網(wǎng)負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

　　從目前看，經(jīng)濟(jì)型酒店、精品酒店的投資回報(bào)率相對(duì)較高，在20%左右；而高星級(jí)酒店的投資回報(bào)率較低，收益相對(duì)較好的，也僅在5%-10%左右。酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)負(fù)責(zé)人對(duì)《金證券》記者表示，通常來(lái)說(shuō)這部分高星級(jí)酒店品牌影響力大，地段好。另一個(gè)重要原因是拿地比較早，土地折舊費(fèi)非常低，事實(shí)上大多數(shù)接盤者的收益達(dá)不到這個(gè)水平。

　　有意思的是，盡管許多欲出售的酒店資產(chǎn)成交冷清，但租賃業(yè)務(wù)卻異?；鸨??！?主要集中在一萬(wàn)平方米以下、適合做經(jīng)濟(jì)型酒店、中檔特色酒店的資產(chǎn)，租賃成功的比例相對(duì)較高，幾乎沒(méi)有滯留的?！痹撠?fù)責(zé)人這樣形容。他解釋，租賃一般不需要付利息，不需要折舊土地和建筑，不需要過(guò)多裝修，這樣的輕資產(chǎn)杠桿運(yùn)作方式，是未來(lái)很多酒店集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展方向。

　　嚴(yán)明航認(rèn)為，這是投資人在“試水”。酒店產(chǎn)權(quán)出售的價(jià)格較高，而且市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)投資者欲先進(jìn)行租賃，待市場(chǎng)走勢(shì)明確之后再?zèng)Q定是否進(jìn)行購(gòu)買。